PF(프로젝트 파이낸싱)투자란 뭐지?

금융회사는 이익을 늘리기 위해 다양한 대출 방식을 제공하며, 그 중 하나는 기술이나 사업 아이디어를 담보로 하는 프로젝트파이낸싱(FP)입니다.
한국에서 PF사업은 주로 부동산 사업을 의미하며, 이는 부동산 사업이 안정적인 현금 흐름을 보여주기 때문입니다.
다른 사업들은 금융회사의 승인 조건이 까다로워 대출이 어려운 경우가 많습니다.
# 부동산 PF대출 구성요소
① 사업주: SPC라는 특수목적법인 페이퍼컴퍼니를 설립, PF사업 수행, 사업 종료시 해산.
② 시공사: 건물을 짓는 회사
③ 금융회사: PF대출을 실행하는 회사, 시공사와 지급보증 계약을 체결 후 리스크 관리

# PF 사업 진행순서.
① 저축은행이나 증권사에서 대출(브릿지론) ⇒ ②사업주는 땅을 매입 건물을 짓고 분양 ⇒ ③분양완료 후 사업주는 PF대출 상환 후 사업 종료
일반 시중은행의 PF대출은 건축허가가 나와야 가능해서 사업주는 땅을 사기 위해 저축은행이나 증권사에서 먼저 대출합니다. 사업이 계획대로 진행되어 땅을 매입하고 건축허가가 나오면 사업주는 은행으로부터 PF대출을 받아 고금리 브릿지론 상환합니다.
정상적으로 종료되면 적은 자본금으로 10배 가까운 레버리지 효과를 얻어 큰 이익을 가져갑니다.
그러나 PF사업은 대출 규모가 크고 대부분이 대출로 이루어지기 때문에 부동산 가격 하락 시 이자 부담이 증가하여 리스크가 커집니다.

#PF사업 진행 시 리스크
1. 분양이 기준비율에 미달되면 사업주(시행사)나 시공사는 PF대출 이자를 감당해야 하므로 기업의 재무 상황이 안좋아집니다.
불황이 장기화 되면 결국 사업주는 물론 시공사, 그리고 상환을 받지 못하는 금융기관까지 무너지는 심각한 상황을 초래합니다.
2. 시행사에게 요구하는 초기 자본금이 일반적으로 전체 사업자금의 10% 보다 적은 금액입니다.
그러면 90% 이상을 모두 대출로 받게 되는데 이는 수익이 발생할 때까지 대출을 대출로 갚으며 프로젝트가 진행된다는 의미입니다.
이는 조금이라도 돈의 흐름이 끊기면 바로 공사중단이 될 수 있는 커다란 리스크를 가지고 진행하는 사업이 됩니다. 이에따라 사업의 안전성을 위해 초기자본금 비율을 지금보다 높일 필요가 있습니다.

미국의 경우에는 땅을 매입할때 투자자들을 모집하여 이 돈으로 브릿지론을 상환하는 것이 일반적입니다. 특히 금융위기 사태 이후로 이러한 조건이 엄격해졌습니다.
사업 자금의 일부를 대출이 아닌 투자금으로 상환하면 자금 흐름이 개선되어 사업이 상대적으로 안전하게 진행됩니다.
​PF사업은 적은 자본으로 큰 수익을 기대할수 있어 부동산 사업시 많이 시행되어 왔습니다.
하지만 이러한 리스크로 인하여 PF대출로 진행하는 사업에 투지할때는 사업보고서를 철저히 확인하여 신중을 기해야 합니다.